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◆19◆空き家を賃貸で活用するｐａｒｔ．1（相続税対策等）
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空き家を『賃貸』に出して、収入を得ている所有者様は多くいらっしゃいます。
今回は賃貸に出した場合の相続税対策や、確定申告時の税控除を考察したいと思います。
親と同居する事となったり、又は介護施設に入居なさったりして『戸建ての実家』が空き家になり賃貸に出すとしましょう。
賃貸に出したのまま相続となると、固定資産税評価額が減額されます。
【固定資産税評価額の減額】
・貸家の用に供されている家屋の評価
課税時期において貸家の用に供されている家屋は、その家屋の固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合を乗じた価額をその家屋の固定資産税評価額から控除して評価します。
算式は下記になります。
固定資産税評価額×（１－借家権割合×賃貸割合）
・貸家建付地
貸家建付地とは、貸家の目的とされている宅地、すなわち、所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けている場合のその土地のことをいいます。
貸家建付地の価額の評価は、下記の算式になります。
自用地とした場合の評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
上記の算式における「借地権割合」及び「借家権割合」は地域により異なりますので、国税庁ＨＰで閲覧できる路線価図や評価倍率表により確認します。
通常借家権割合は３０％（大阪国税局管内では４０％の地域があります）、借地権割合は５０～６０％の地域が多いです。
賃貸割合はその家屋や土地を賃貸に出している割合ですから『戸建ての実家』をそのまま賃貸に出せば１００％となります。
例として、建物が固定資産評価額で１，０００万円土地が路線価×面積で４，０００万円
合計５，０００万円の戸建てとします。
そして借家権割合が３０％、借地権割合は６０％賃貸割合が１００％であるとします。
・家屋の固定資産税評価額
１， ０００万円（１－３０％×１００％）＝７００万
・土地の固定資産税評価額
４，０００万円×（１－６０％×３０％×１００％）＝３，２８０万円
合計で３，９８０万円となり、空き家のままの５，０００万円と比べて、評価額は１，０２０万円低くなります。
なお、貸家建付地に関しては、通常の評価方法とは別で『小規模宅地等の評価減の特例』というのがあります。
戸建て賃貸に関して言えば、２００平方メートルまでの部分については相続税評価額を５０％減額してもらえます。
ですから、上記の４，０００万円（２００平方メートル以下）の土地に当てはめれば、評価額は２，０００万円ということになります。
ただし、この特例を受けるには、申告が必要で、相続税の申告期間内（被相続人の死亡を知った日から10ヶ月以内）に、遺産分割協議が整っていることが前提となります。
【青色申告特別控除】
戸建て賃貸で賃料収入が入り、確定申告を行う際、青色申告を届け出れば収入金額から必要経費を差し引いたあとの所得金額から、更に１０万円が経費として特別控除出来ます。
青色申告特別控除については、事業的規模の場合は一定の要件の下、最高６５万円が控除できます。
しかし事業的規模というのは、独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上となるので、『戸建ての実家』１戸を賃貸に出す場合は、該当しない事となります。
※青色申告とは、正規の簿記の原則により日々記帳を行い、その帳簿書類を作成したり、申請書・届出書の提出等を要します。
今後も、『戸建て賃貸』についてはテーマに取り上げたいと思います。
（以上税制については、２０１６年６月１９日現在の国税庁ＨＰを参照して記述しました）
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